Bakı Şəhəri Sabunçu Rayon Məhkəməsinə
Şikayətçi: Orucov Elçin Aydın oğlu
Ünvan: AZ1122, Bakı şəhəri, H. Zərdabi prospekti 55
Maraqlı şəxslər:
1. Bakı şəhəri Sabunçu Rayon İcra Şöbəsi
İcra məmuru: Mustafayeva Gülarə
2. Məmmədov Sabir Salayeviç
İcra sənədi üzrə tələbkar
İcra sənədi: Bakı şəhəri 46 saylı Notariat ofisinin 16.11.2024-cü il tarixli, 8İ-9938 nömrəli icra sənədi
Əlaqəli məhkəmə işləri:
8(5-101)-395/2026
8(5-101)-800/2026
icra məmurunun hərrac sifarişinin qanunsuz hesab edilməsi haqqında
ŞİKAYƏT
Hörmətli Məhkəmə!
Bakı şəhəri 46 saylı Notariat ofisinin 16.11.2024-cü il tarixli, 8İ-9938 nömrəli icra sənədi əsasında tələbkar Məmmədov Sabir Salayeviçin tələbi ilə mənə — borclu Orucov Elçin Aydın oğluna məxsus aşağıdakı ipoteka predmetlərinə tutma yönəldilmişdir:
- Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Ləhiş bağ sahəsi ünvanında yerləşən 4998 nömrəli bağ evi və 0,12 ha torpaq sahəsi;
- Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Ləhiş bağ sahəsi ünvanında yerləşən 4998A saylı bağ sahəsindəki 0,12 ha torpaq sahəsi;
- Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Ləhiş bağ sahəsi ünvanında yerləşən 4999A saylı bağ sahəsindəki 0,12 ha torpaq sahəsi.
İcra sənədi əvvəlcə Bakı şəhəri Nəsimi Rayon İcra Şöbəsinin icraatında olmuşdur. İcra məmurunun 13.01.2025-ci il tarixli, e338183/2024-5-29-003 nömrəli sifarişi əsasında “Sərraf-M” MMC tərəfindən ipoteka predmetlərinin qiymətləndirilməsi aparılmışdır. “Sərraf-M” MMC-nin 25.02.2025-ci il tarixli qiymətləndirmə rəyləri ilə torpaq sahələrinin hər birinin dəyəri 420.000 manat, əmlakların ümumi dəyəri isə 1.260.000 manat müəyyən edilmişdir.
İcra sənədi sonradan əmlakların yerləşdiyi yer üzrə Bakı şəhəri Sabunçu Rayon İcra Şöbəsinə göndərilmişdir. İcra işinin materiallarında ilkin qiymətləndirmə hesabatının olmadığı əsas gətirilərək icra məmuru Gülarə Mustafayeva tərəfindən eyni əmlakların yenidən qiymətləndirilməsi “Energy Service” MMC-yə həvalə edilmişdir. Həmin təşkilatın 16.12.2025-ci il tarixli hesabatında üç daşınmaz əmlakın ümumi bazar dəyəri 780.000 manat müəyyən olunmuşdur.
İkinci qiymətləndirmənin sifariş edilməsindən və onun nəticələrinə əsaslanan icra hərəkətlərindən verilmiş şikayət Bakı Şəhəri Sabunçu Rayon Məhkəməsinin 27.04.2026-cı il tarixli, 8(5-101)-395/2026 nömrəli qərardadı ilə təmin edilmişdir. Məhkəmə müəyyən etmişdir ki, ipoteka predmetləri Nəsimi Rayon İcra Şöbəsinin icraatında olarkən artıq “Sərraf-M” MMC tərəfindən qiymətləndirilmiş, həmin qiymətləndirmə əsasında əmlaklar nə tələbkara təklif edilmiş, nə də hərraca çıxarılmışdır. Buna baxmayaraq, Sabunçu Rayon İcra Şöbəsi tərəfindən eyni əmlakların “Energy Service” MMC vasitəsilə təkrar qiymətləndirilməsi sifariş edilmişdir.
Həmin qərardadla ilkin qiymətləndirmə mövcud olduğu halda ikinci qiymətləndirmənin aparılması və onun nəticələri əsasında əmlakların tələbkara təklif edilməsi qanunsuz hesab edilmiş, Sabunçu Rayon İcra Şöbəsinin 12.12.2025-ci il tarixli qərarı ləğv olunmuşdur.
Buna baxmayaraq, icra məmuru tərəfindən eyni əmlakların üçüncü dəfə qiymətləndirilməsi yenidən “Sərraf-M” MMC-yə sifariş edilmişdir. “Sərraf-M” MMC 25.02.2025-ci il tarixli rəylərində həmin əmlakların ümumi dəyərini 1.260.000 manat müəyyən etdiyi halda, 18.06.2026-cı il tarixli yeni hesabatında onların ümumi dəyərini 792.040 manat göstərmişdir. Beləliklə, eyni qiymətləndirici tərəfindən eyni əmlakların dəyəri təxminən bir il dörd ay ərzində 467.960 manat, yəni təxminən 37 faiz azaldılmışdır.
Üçüncü qiymətləndirmənin sifariş edilməsi və onun icra məmuru tərəfindən qəbul olunması ilə bağlı şikayətə Bakı Şəhəri Sabunçu Rayon Məhkəməsində 8(5-101)-800/2026 nömrəli iş üzrə baxılmışdır. Məhkəmənin 11.08.2026-cı il tarixli qərardadı ilə şikayət təmin edilmiş, Sabunçu Rayon İcra Şöbəsinin icra məmuru tərəfindən ipoteka predmetlərinin “Sərraf-M” MMC-yə yenidən qiymətləndirilməsi üçün sifariş verilməsi və 18.06.2026-cı il tarixli qiymətləndirmənin qəbul edilməsi qanunsuz hesab olunmuşdur.
Beləliklə, eyni icra sənədi üzrə həm 16.12.2025-ci il tarixli, 780.000 manat məbləğində ikinci qiymətləndirmənin, həm də 18.06.2026-cı il tarixli, 792.040 manat məbləğində üçüncü qiymətləndirmənin icra hərəkətlərinin əsası kimi qəbul edilməsinin qanunsuzluğu məhkəmə aktları ilə müəyyən edilmişdir.
Hazırda icra məmuru Gülarə Mustafayeva tərəfindən qeyd olunan daşınmaz əmlakların hərraca çıxarılması məqsədilə hərrac sifarişi verilmişdir. Mübahisələndirilən sifarişin tarix və nömrəsi icra işinin materiallarından müəyyən edilməlidir. Həmin sifariş qanunsuz hesab edilmiş 18.06.2026-cı il tarixli qiymətləndirmə hesabatına və orada göstərilmiş qiymətlərə əsaslanır.
Hərrac sifarişi əmlakın qiymətləndirilməsindən və başlanğıc satış qiymətinin qanuni qaydada müəyyən edilməsindən asılı olan növbəti icra hərəkətidir. Hərrac sifarişi müstəqil hüquqi əsas yaratmır və yalnız qanuni qaydada aparılmış qiymətləndirmənin nəticəsinə əsaslana bilər. Qiymətləndirmənin sifariş edilməsi və nəticəsinin qəbul olunması məhkəmə tərəfindən qanunsuz hesab edildiyi halda, həmin qiymətləndirməyə əsaslanan hərrac sifarişi də hüquqi əsasdan məhrumdur.
Bakı Şəhəri Sabunçu Rayon Məhkəməsinin 27.04.2026-cı il tarixli qərardadı ilə ilkin qiymətləndirmə mövcud olduğu halda eyni əmlakların təkrar qiymətləndirilməsinin və həmin qiymətlər əsasında icra hərəkətlərinin aparılmasının qanunsuzluğu müəyyən edilmişdir. Məhkəmənin 11.08.2026-cı il tarixli qərardadı ilə isə üçüncü qiymətləndirmənin sifariş olunması və 18.06.2026-cı il tarixli hesabatın qəbul edilməsi ayrıca qanunsuz hesab edilmişdir.
Bu səbəbdən 18.06.2026-cı il tarixli qiymətləndirmədən istifadə etməklə əmlakların hərraca çıxarılması əvvəlki məhkəmə aktları ilə müəyyən edilmiş hüquqi vəziyyətə ziddir və qanunsuz hesab edilmiş icra prosesinin növbəti mərhələdə davam etdirilməsi deməkdir. İcra məmuru qanunsuz qiymətləndirmənin nəticəsini hərrac sifarişi vasitəsilə hüquqi qüvvədə saxlaya və həmin qiymətləndirməyə əsasən əmlakların satışını təşkil edə bilməz.
Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 129-cu maddəsinə əsasən, məhkəmənin qəbul etdiyi qərarlar dövlət adından çıxarılır və onların icrası məcburidir. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 15.2-ci maddəsi qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə aktlarının bütün dövlət orqanları, vəzifəli şəxslər, hüquqi və fiziki şəxslər üçün məcburi olduğunu təsbit edir. İcra məmurunun məhkəmənin qanunsuz hesab etdiyi qiymətləndirməni hərrac sifarişinin əsası kimi qəbul etməsi məhkəmə müdafiəsinin səmərəliliyini aradan qaldırır və məhkəmə aktının hüquqi nəticələrinə uyğun gəlmir.
“İcra haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 50-ci maddəsinin məzmununa görə, borclunun əmlakının qiymətləndirilməsi icra icraatının qanunla müəyyən olunmuş qaydada həyata keçirilməli olan mərhələsidir. Həmin Qanunun 53-cü maddəsində borclunun əmlakının realizə edilməsi nəzərdə tutulsa da, realizə yalnız qanuni qaydada müəyyən edilmiş qiymət əsasında həyata keçirilə bilər. Qiymətləndirmə və onun icra məmuru tərəfindən qəbul edilməsi qanunsuz hesab edildikdə, həmin qiymətləndirməyə əsaslanan hərrac sifarişinin qanuni hesab olunması mümkün deyildir.
“İcra haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 87-ci maddəsi icra sənədinin icrası ilə bağlı icra məmurunun hərəkətindən və ya hərəkətsizliyindən məhkəməyə şikayət verilməsi hüququnu nəzərdə tutur. Mübahisələndirilən hərrac sifarişi mənə məxsus əmlakların realizəsinə yönələn və mülkiyyət hüququma birbaşa təsir göstərən icra hərəkəti olduğundan, həmin hərəkətin qanuniliyinin məhkəmə qaydasında yoxlanılması zəruridir.
Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 13 və 29-cu maddələrinə, habelə “İnsan hüquqlarının və əsas azadlıqların müdafiəsi haqqında” Konvensiyanın 1 saylı Protokolunun 1-ci maddəsinə əsasən mülkiyyət hüququ qorunur. Borclunun əmlakına tutma yönəldilməsi qanunda nəzərdə tutulan qaydada və mülkiyyət hüququna müdaxilənin mütənasibliyi gözlənilməklə həyata keçirilməlidir. Qanunsuz hesab edilmiş qiymətləndirmə əsasında əmlakların hərraca çıxarılması onların real dəyərindən əhəmiyyətli dərəcədə aşağı qiymətə satılması və şikayətçiyə bərpası çətin olan əmlak zərərinin vurulması təhlükəsi yaradır.
Mübahisələndirilən hərrac sifarişi icra işinin materiallarında olduğundan, onun, sifarişə əlavə edilmiş sənədlərin, hərrac təşkilatçısına göndərilməsini təsdiq edən sənədlərin və sifarişdə müəyyən olunmuş başlanğıc satış qiymətlərinin Sabunçu Rayon İcra Şöbəsindən tələb edilməsi işin hərtərəfli araşdırılması üçün zəruridir.
Hərracın keçirilməsi nəticəsində daşınmaz əmlakların üçüncü şəxslərə satılması yeni hüquqi münasibətlər yaradacağından və şikayətin təmin olunmasını faktiki olaraq çətinləşdirəcəyindən, iş üzrə yekun qərardad qəbul edilənədək mübahisələndirilən sifariş üzrə hərrac və satış hərəkətlərinin dayandırılması da zəruridir.
Yuxarıda göstərilənlərə, Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 13, 29, 60 və 129-cu maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 15.2-ci maddəsinə, “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 50, 53 və 87-ci maddələrinə, habelə “İnsan hüquqlarının və əsas azadlıqların müdafiəsi haqqında” Konvensiyanın 1 saylı Protokolunun 1-ci maddəsinə əsasən,
XAHİŞ EDİRƏM:
Sabunçu Rayon İcra Şöbəsinin icra məmuru Gülarə Mustafayeva tərəfindən “Sərraf-M” MMC-nin 18.06.2026-cı il tarixli, 792.040 manat məbləğində qiymətləndirmə hesabatına əsasən Orucov Elçin Aydın oğluna məxsus 4998, 4998A və 4999A nömrəli daşınmaz əmlakların hərraca çıxarılması üçün verilmiş hərrac sifarişi, ayrı-ayrı sifarişlər tərtib edilmişdirsə həmin sifarişlərin hər biri qanunsuz hesab edilsin və ləğv olunsun.
Elçin Orucov