Apellyasiya Şikayəti
Bakı Apellyasiya Məhkəməsinə
Apellyasiya şikayətini verən (apellyant):
Məmmədov Sabir Salayeviç,
iş üzrə tələbkar,
Ş/V seriya № [daxil edilməlidir], FİN: [daxil edilməlidir],
yaşayış yeri: [daxil edilməlidir],
əlaqə telefonu: [daxil edilməlidir], e‑poçt: [daxil edilməlidir].
Nümayəndə (vəkil):
[vəkilin adı, soyadı, atasının adı – daxil edilməlidir],
Azərbaycan Respublikası Vəkillər Kollegiyasının üzvü, qeydiyyat № [daxil edilməlidir],
ünvan: [daxil edilməlidir], tel.: [daxil edilməlidir], e‑poçt: [daxil edilməlidir].
Cavabdeh (şikayətçi birinci instansiyada):
Orucov Elçin Aydın oğlu,
iş üzrə borclu,
Ş/V seriya № [daxil edilməlidir], FİN: [daxil edilməlidir],
yaşayış yeri: [daxil edilməlidir],
əlaqə telefonu: [daxil edilməlidir], e‑poçt: [daxil edilməlidir].
Digər iş iştirakçısı:
Bakı şəhəri Sabunçu Rayon İcra Şöbəsi,
hüquqi ünvanı: [daxil edilməlidir],
icra məmuru – Mustafayeva Gülarə Novruz qızı.
Üçüncü şəxs:
“Sərraf‑M” MMC,
VÖEN: [daxil edilməlidir], hüquqi ünvan: [daxil edilməlidir].
Birinci instansiya məhkəməsi:
Bakı şəhəri Sabunçu Rayon Məhkəməsi
İş №: 8(5‑101)‑800/2026
Birinci instansiya məhkəməsinin aktı:
11.08.2026‑cı il tarixli qərardad (icra məmurunun hərəkətlərindən şikayət üzrə)
**APELLİYASİYA ŞİKAYƏTİ**
(Bakı şəhəri Sabunçu Rayon Məhkəməsinin 11.08.2026‑cı il tarixli,
8(5‑101)‑800/2026 saylı qərardadından)
### I. İŞ ÜZRƏ FAKTİKİ HALLAR
1. Tələbkar Məmmədov Sabir Salayeviç ilə borclu Orucov Elçin Aydın oğlu arasında 2015‑ci ildən etibarən Bakı şəhəri 46 saylı notariat kontorunda bağlanmış ipoteka müqavilələri və əlavə sazişlər əsasında Orucov Elçin tərəfindən götürülmüş pul öhdəliklərinin icrasını təmin etmək məqsədilə ipoteka predmetləri kimi aşağıdakı daşınmaz əmlaklar girov qoyulmuşdur:
- Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Ləhiş bağ sahəsi ünvanında yerləşən 4998 nömrəli bağ evi və 0,12 ha torpaq sahəsi;
- həmin ərazidə yerləşən 4998A saylı bağ sahəsində 0,12 ha torpaq sahəsi;
- həmin ərazidə yerləşən 4999A saylı bağ sahəsində 0,12 ha torpaq sahəsi.
Ümumilikdə 0,36 ha (36 sot) torpaq sahəsi və həmin sahədə yerləşən bağ evi ipoteka predmeti olmuşdur.
2. Borclu öz pul öhdəliklərini müddətlərdə və lazımi qaydada icra etmədiyinə görə, Bakı şəhəri 46 saylı Notariat ofisi tərəfindən 17.11.2024‑cü il tarixdə 8İ‑9938 nömrəli icra qeydi tərtib edilmiş, həmin icra sənədi əsasında tələbkarın tələbi ilə borclunun ipoteka predmeti olan daşınmaz əmlakına tutma yönəldilmişdir.
3. İcra sənədi əvvəlcə Bakı şəhəri Nəsimi Rayon İcra Şöbəsinin icraatında olmuş, burada icra məmuru tərəfindən 13.01.2025‑ci il tarixli, e338183/2024‑5‑29‑003 saylı sifarişlə ipoteka predmetinin bazar dəyərinin müəyyən olunması üçün “Sərraf‑M” MMC cəlb edilmişdir. “Sərraf‑M” MMC‑nin 25.02.2025‑ci il tarixli qiymətləndirmə rəylərinə əsasən:
- göstərilən hər bir torpaq sahəsinin bazar dəyəri 420.000 (dörd yüz iyirmi min) manat,
- ümumi dəyər isə 1.260.000 (bir milyon iki yüz altmış min) manat müəyyən edilmişdir.
4. Nəsimi Rayon İcra Şöbəsi 16.05.2025‑ci il tarixli hərraca göndərişlə bu əmlakların açıq hərrac yolu ilə satılmasını təmin etməyə cəhd etmiş, lakin hərrac nəticəsiz qalmış, əmlak satılmamışdır. Sonradan icra işi əmlakın yerləşdiyi yer üzrə aidiyyəti Sabunçu Rayon İcra Şöbəsinə göndərilmişdir.
5. İş Sabunçu Rayon İcra Şöbəsinin icraatına daxil olduqdan sonra, icra işinin materiallarında “Sərraf‑M” MMC‑nin 25.02.2025‑ci il tarixli qiymətləndirmə hesabatı forma cəhətdən aşkar olunmadığından, icra məmuru Mustafayeva Gülarə Novruz qızı tərəfindən daşınmaz əmlakın yenidən qiymətləndirilməsi üçün “Energy Service” MMC‑yə sifariş verilmişdir. “Energy Service” MMC tərəfindən tərtib olunmuş 16.12.2025‑ci il tarixli hesabatla üç torpaq sahəsinin ümumi bazar dəyəri 780.000 manat məbləğində müəyyən edilmişdir.
6. Daha sonra Sabunçu Rayon İcra Şöbəsinin icra məmuru həmin qiymətləndirmə əsasında 12.12.2025‑ci il tarixli, № [daxil edilməlidir] qərarı ilə ipoteka predmetinin borcun əvəzi kimi tələbkara təklif olunması barədə qərar qəbul etmişdir. Borclu Orucov Elçin bu hərəkətlərdən narazı qalaraq Bakı şəhəri Sabunçu Rayon Məhkəməsinə şikayət etmiş, bu şikayətə 8(5‑101)‑395/2026 saylı iş üzrə 27.04.2026‑cı il tarixli qərardadla baxılmışdır.
7. Həmin 27.04.2026‑cı il tarixli qərardadla məhkəmə icra məmuru tərəfindən “Energy Service” MMC‑yə verilmiş sifarişi və bu qiymətləndirmə əsasında əmlakın tələbkara təklif edilməsini qanunsuz hesab edərək, icra məmurunun 12.12.2025‑ci il tarixli qərarını ləğv etmişdir. Qərardadda xüsusilə qeyd edilmişdir ki, ipoteka predmeti üzrə artıq “Sərraf‑M” MMC tərəfindən qiymətləndirmə aparıldığı halda, həmin hesabat icra işinin materiallarından çıxarılmadan və ya qüvvədən salınmadan ikinci qiymətləndirmənin aparılmasına yol verilməsi qanunsuzdur.
8. Sabunçu Rayon Məhkəməsinin 27.04.2026‑cı il tarixli qərardadı icra orqanları üçün hökmən icra olunmalı aktdır. Bununla yanaşı, bu qərardad yalnız konkret olaraq 16.12.2025‑ci il tarixli “Energy Service” MMC qiymətləndirmə hesabatına və həmin hesabat əsasında verilmiş 12.12.2025‑ci il tarixli icra qərarına şamil edilir.
9. 27.04.2026‑cı il qərardadın qanuni qüvvəyə minməsindən və aradan təxminən 1 il 4 aydan artıq müddətin keçməsindən (ilk “Sərraf‑M” hesabatından etibarən) sonra daşınmaz əmlaka dair qiymət göstəricilərinin obyektiv bazar şəraitinə uyğunlaşdırılması zərurəti yaranmışdır. Əmlakın birinci qiymətləndirilməsi (1.260.000 manat) əsasında keçirilmiş hərrac nəticəsiz qaldığından, həmin dəyər praktiki olaraq bazarda alıcı tapmamış, yəni real bazar qiymətinə uyğun olmadığı özünü göstərmişdir.
10. Bu şəraitdə Sabunçu Rayon İcra Şöbəsinin icra məmuru tərəfindən ipoteka predmetinin yenidən qiymətləndirilməsi məqsədilə 2026‑cı ilin iyun ayında “Sərraf‑M” MMC‑yə müraciət edilmiş, həmin qiymətləndirici təşkilat 18.06.2026‑cı il tarixli qiymətləndirmə hesabatı ilə üç torpaq sahəsinin ümumi bazar dəyərini 792.040 manat məbləğində müəyyən etmişdir. Bu qiymətləndirmə bazar dəyəri üzrə aparılmış, ərazi üzrə mövcud təkliflər, son satışlar, torpaqların təyinatı, kommunikasiya təminatı və digər amillər nəzərə alınmışdır.
11. İcra məmuru “Sərraf‑M” MMC‑nin 18.06.2026‑cı il tarixli hesabatını icra işinin materiallarına əlavə etmiş, müvafiq olaraq daşınmaz əmlakın yenidən hərraca çıxarılması və ya borcun əvəzi kimi tələbkara təklif edilməsi üzrə icra tədbirlərini planlaşdırmışdır.
12. Bununla razılaşmayan borclu Orucov Elçin Aydın oğlu Sabunçu Rayon Məhkəməsinə növbəti şikayətlə müraciət edərək, Sabunçu Rayon İcra Şöbəsinin icra məmurunun guya “heç bir əsas olmadan” ipoteka predmetini üçüncü dəfə “Sərraf‑M” MMC‑yə qiymətləndirmək üçün sifariş verməsini, eləcə də 18.06.2026‑cı il tarixli hesabat üzrə 792.040 manat məbləğində qiymətləndirməni “açıq‑aşkar aşağı” hesab olunmaqla qəbul etməsini qanunsuz hesab etməyi xahiş etmişdir.
### II. PROSESSUAL TARİXÇƏ
13. Orucov Elçin Aydın oğlunun son şikayəti üzrə iş Bakı şəhəri Sabunçu Rayon Məhkəməsində 8(5‑101)‑800/2026 saylı icraatla baxılmışdır. İş üzrə hakim Cavid Loğman oğlu Süleymanov olmuş, məhkəmə iclas katibi Əliyeva Şəhla İsa qızı təyin edilmişdir.
14. Məhkəmə işi açıq məhkəmə iclasında araşdırılmış, məhkəmə qərardadın mətnindən göründüyü kimi, şikayətə baxılması üçün təyin edilmiş iclasın vaxtı və yeri barədə borclu, tələbkar və Sabunçu Rayon İcra Şöbəsinin nümayəndəsinə məlumat verilsə də, həmin şəxslər iclasa gəlməmiş, üzrlü səbəblər barədə bildiriş təqdim etməmişlər. Məhkəmə bu şərtlər daxilində işi iştirakçıların iştirakı olmadan baxmağı mümkün saymışdır.
15. 11.08.2026‑cı il tarixli qərardadla Bakı şəhəri Sabunçu Rayon Məhkəməsi borclunun şikayətini təmin etmiş, icra məmurunun “Sərraf‑M” MMC‑yə üçüncü dəfə qiymətləndirmə ilə bağlı sifarişi və 18.06.2026‑cı il tarixli qiymətləndirmə hesabatını əsassız olaraq qanunsuz hesab etmiş, həmin hesabatın icra hərəkətlərinin əsası kimi istifadə edilməməsi barədə nəticəyə gəlmişdir.
16. Qərardadın nəticə (qərar) hissəsində, bizim tərəfimizdən əldə olunan surətdən göründüyü qədərilə:
- Orucov Elçin Aydın oğlunun şikayəti təmin edilmiş,
- Sabunçu Rayon İcra Şöbəsinin icra məmurunun borclunun əmlakının üçüncü dəfə qiymətləndirilməsi üçün “Sərraf‑M” MMC‑yə sifariş verilməsi qanunsuz hesab edilmiş,
- “Sərraf‑M” MMC‑nin 18.06.2026‑cı il tarixli qiymətləndirmə hesabatının icra işində nəzərə alınmaması, həmin hesabat əsasında əmlakın tələbkara təklif olunmaması barədə hüquqi nəticə çıxarılmışdır.
(Əlavə olunan qərardad surətinin bir hissəsi texniki səbəbdən tam oxunmadığından, bəzi hissələr [oxunmur]. Lakin mahiyyətcə borclunun şikayətinin təmin edildiyi və icra məmurunun hərəkətlərinin qanunsuz hesab edildiyi aydındır.)
17. Məhkəmənin qeyd edilən qərardadı ilə razı olmayan tələbkar Məmmədov Sabir Salayeviç qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş müddətdə bu apellyasiya şikayətini verir.
### III. MÜBAHİSƏNİN PREDMETİ
18. Hazırkı apellyasiya şikayətinin predmeti:
- Bakı şəhəri Sabunçu Rayon Məhkəməsinin 11.08.2026‑cı il tarixli, 8(5‑101)‑800/2026 saylı qərardadının **icra məmurunun “Sərraf‑M” MMC‑yə üçüncü dəfə qiymətləndirmə sifarişi verməsinin və bu qiymətləndirmənin nəticələrinin qanunsuz hesab edilməsi** ilə bağlı hissəsinin,
- 18.06.2026‑cı il tarixli qiymətləndirmə hesabatının icra hərəkətlərinin əsası kimi istifadə olunmaması barədə nəticə çıxarılması hissəsinin
qanunsuz və əsassız hesab edilməsi və həmin hissələrin ləğv olunması, həmçinin Orucov Elçin Aydın oğlunun şikayətinin rədd edilməsi tələblərindən ibarətdir.
19. Apellyant hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsi:
- iş üzrə faktiki halları tam və hərtərəfli araşdırmamış,
- sübutlara düzgün hüquqi qiymət verməmiş,
- icra icraatını tənzimləyən maddi hüquq normalarını və mülki prosessual qanunvericiliyin tələblərini pozaraq,
borclunun şikayətini əsassız olaraq təmin etmişdir.
### IV. YEKUN AKTIN QANUNSUZ / ƏSASSIZ HESAB EDİLƏN HİSSƏLƏRİ
20. Qərardadın iş üzrə mövcud surətindən və məhkəmənin məntiqindən çıxış edərək, aşağıdakı nəticə hissələrinin qanunsuz olduğunu bildiririk:
- icra məmurunun ipoteka predmetinin üçüncü dəfə qiymətləndirilməsi üçün “Sərraf‑M” MMC‑yə müraciət etməsinin “heç bir əsas olmadan” həyata keçirildiyinin və buna görə də qanunsuz olmasının tanınması;
- “Sərraf‑M” MMC‑nin 18.06.2026‑cı il tarixli qiymətləndirmə hesabatında göstərilən 792.040 manat məbləğində bazar dəyərinin “açıq‑aşkar aşağı” qiymət kimi qiymətləndirilməsi, bu qiymətləndirmənin etibarsız nəticə kimi rədd edilməsi;
- Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasının təqdim etdiyi məlumata birtərəfli yanaşılmaqla, həmin Palatanın rəyinin guya sözügedən qiymətləndirmənin “qeyri‑qanuni” olmasını təsdiq etdiyi və bu əsasla hesabatın hüquqi əhəmiyyətinin sıfıra endirilməsi barədə nəticə;
- əvvəlki – 27.04.2026‑cı il tarixli, 8(5‑101)‑395/2026 saylı qərardadın hüquqi qüvvəsinin bu dəfə üçüncü qiymətləndirməyə də şamil edilməsi, sanki icra orqanlarına ümumiyyətlə təkrar qiymətləndirmə aparmağı qadağan edən presedent mövcud imiş kimi yanaşma.
21. Məhz bu hissələr nəticə etibarilə tələbkarın icra sənədindən irəli gələn təminatlı tələbinin vaxtında və real şəkildə təmin edilməsinə ciddi maneə yaradır, mülki dövriyyədə sabitliyi pozur və əsasız olaraq borclunun maraqlarını üstün tutur.
### V. SÜBUTLARIN QİYMƏTLƏNDİRİLMƏSİNDƏ YOL VERİLMİŞ SƏHVLƏR
#### 1. İlk qiymətləndirmə ilə üçüncü qiymətləndirmə arasındakı müddət və bazar şəraiti nəzərə alınmamışdır
22. Məhkəmə qərardadında göstərilir ki, “Sərraf‑M” MMC 25.02.2025‑ci il tarixli hesabatlarında ipoteka predmetinin ümumi dəyərini 1.260.000 manat müəyyən etdiyi halda, 18.06.2026‑cı il tarixində eyni əmlakı 792.040 manat məbləğində qiymətləndirmiş, cəmi 1 il 4 ay ərzində təxminən 37% fərq yaranmışdır. Məhkəmə bu fərqi avtomatik olaraq “obyektiv və əsaslandırılmış hesab edilə bilməz” kimi qiymətləndirmişdir.
23. Halbuki:
- birincisi, qiymətləndirmə metodu mahiyyətcə bazar konyunkturasına əsaslanır; daşınmaz əmlak bazarında qısa müddətlər ərzində də ciddi qiymət dəyişiklikləri mümkündür;
- ikincisi, ipoteka predmetinin birinci qiymətləndirilməsi əsasında keçirilən hərrac nəticə verməmiş, alıcı tapılmamış, bu da həmin qiymətin bazar tərəfindən qəbul edilmədiyini, yəni əmlakın real bazar qiymətindən yuxarı olduğunu faktiki sübut edir;
- üçüncüsü, 25.02.2025‑ci il qiymətləndirməsi zamanı istifadə edilmiş yanaşma ilə 18.06.2026‑cı il tarixli hesabatda istifadə olunan yanaşma (bazar və likvid dəyər anlayışları, diskont əmsalları və s.) fərqlənə bilər ki, bu da qiymət fərqini izah edir.
24. Məhkəmə bu sadalanan halları araşdırmamış, nə daşınmaz əmlak bazarının 2025‑2026‑cı illərdəki vəziyyəti barədə məlumat toplamış, nə də qiymətləndirmə metodikası üzrə ekspert rəyinə müraciət etmişdir. Fərqli dövrlərə aid iki qiymətləndirmə arasındakı kəmiyyət fərqi heç bir əlavə sübut olmadan qanunsuzluq əlaməti kimi qiymətləndirilmiş, bu isə sübutlara obyektiv və hərtərəfli qiymət verilməsi prinsipinə ziddir.
#### 2. Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasının yazışmalarına birtərəfli yanaşılmışdır
25. Qərardadın mətni əsasında görünür ki, borclu tərəfindən Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasına müraciət edilmiş, həmin qurum müəyyən metodoloji iradlar səsləndirmiş, daha sonra birinci instansiya məhkəməsi bu iradları “qiymətləndirmənin qeyri‑qanuni olması” kimi təqdim etmişdir.
26. Lakin:
- Qiymətləndiricilər Palatasının mülahizələri normativ‑hüquqi akt deyil, tövsiyə xarakterli rəy olub, konkret qiymətləndirmə hesabatını hüquqi cəhətdən etibarsız saymaq səlahiyyəti yalnız məhkəməyə məxsusdur;
- Palatanın texniki‑metodiki iradları qiymətləndirmənin tam etibarsızlığını yox, müəyyən parametrlərin dəqiqləşdirilməsini nəzərdə tuta bilər; məhkəmə isə bu fərqi nəzərə almamış, Palatanın rəyini həddən artıq geniş təfsir etmişdir;
- birinci instansiya həmin Palatanın nümayəndəsini məhkəmə iclasına cəlb etməmiş, rəyin məhz hansı konkret pozuntulara istinad etdiyi, bu pozuntuların qiymət nəticəsinə hansı dərəcədə təsir göstərdiyi barədə izahat almamışdır.
27. Nəticə etibarilə məhkəmə Qiymətləndiricilər Palatasının yazışmalarına zəruri sübut statusu verərək, digər sübutlarla (ərazidəki real satış qiymətləri, əvvəlki hərracların nəticəsiz qalması və s.) yanaşı kompleks qiymətləndirmə aparmamışdır.
#### 3. Əvvəlki (27.04.2026‑cı il) qərardadın predmet dairəsi səhv müəyyən edilmişdir
28. Sabunçu Rayon Məhkəməsinin 27.04.2026‑cı il tarixli, 8(5‑101)‑395/2026 saylı qərardadı ilə yalnız “Energy Service” MMC tərəfindən 16.12.2025‑ci il tarixdə aparılmış qiymətləndirməyə və həmin hesabat əsasında icra məmurunun 12.12.2025‑ci il tarixli qərarına hüquqi qiymət verilmişdir. Həmin aktda icra məmurunun gələcəkdə – yeni bazar şəraitində və yeni qiymətləndirməhesabatları əsasında hər hansı əsasında qiymətləndirmə sifariş etməsinə qadağa qoyulmamışdır.
29. Birinci instansiya məhkəməsi hazırkı işdə sanki 27.04.2026‑cı il tarixli qərardadı icra orqanının istənilən təkrar qiymətləndirmə təşəbbüsünün qarşısını alan ümumi presedent kimi qəbul etmişdir. Bu isə “məhkəmə aktının sərhədliliyi” (res judicata) prinsipinə ziddir. Qanuni qüvvəyə minmiş qərardad eyni predmet və eyni əsaslar üzrə yeni mübahisəyə yol vermir, lakin tamam başqa tarixli, başqa tərkibli qiymətləndirmə hesabatını avtomatik qanunsuz etməz.
30. İlk qiymətləndirmə ilə üçüncü qiymətləndirmə arasında həm vaxt fərqi, həm də icra mərhələsinin vəziyyəti dəyişmişdir; bu da yeni hüquqi vəziyyət – yeni faktlar kompleksini formalaşdırmışdır. Məhkəmənin həmin fərqləri nəzərə almadan, əvvəlki qərardadın nəticələrini mexaniki surətdə üçüncü qiymətləndirməyə şamil etməsi sübutların qiymətləndirilməsi qaydalarının pozulmasıdır.
#### 4. İcra işinin tam materialları tələb olunmamış, hərrac nəticələri nəzərə alınmamışdır
31. Qərardaddan göründüyü qədərilə birinci instansiya məhkəməsi:
- Nəsimi Rayon İcra Şöbəsinin icraatında olmuş əvvəlki icra işinin bütün materiallarını (hərrac protokolları, satışa dair elanlar, hərrac komissiyasının aktları və s.) tam həcmdə tələb etməmiş və işə əlavə etməmişdir;
- ipoteka predmetinin 1.260.000 manat qiymətləndirmə əsasında hərraca çıxarılmasına baxmayaraq alıcı tapmamasını və bunun səbəblərini araşdırmamışdır;
- alıcı çıxmayan qiymətin real bazar qiymətini əks etdirmədiyini, əksinə, artıq qiymət ola biləcəyini nəzərə almamışdır.
32. Bu halların araşdırılmaması nəticəsində məhkəmə faktiki olaraq qiymətin aşağı salınmasının tələbkarın deyil, məhz borclunun xeyrinə zidd olduğunu, çünki aşağı bazar dəyəri daha az həcmdə borcun əvəzlə ödənilməsinə gətirib çıxardığını, qalan borcun isə qüvvədə qaldığını, bu mənada borclunun “aşağı qiymətləndirmə”dən deyil, əksinə, “yüksək qiymətləndirmə”dən zərər çəkdiyini nəzərə almamışdır. Məhkəmə borclunun subyektiv iddialarını obyektiv iqtisadi məntiqlə tutuşdurmadan qəbul etmişdir.
### VI. MADDİ HÜQUQ NORMALARININ POZUNTUSU
33. İcra icraatının məqsədi – icra sənədi ilə təsbit edilmiş tələbin tam və vaxtında yerinə yetirilməsidir. Bu məqsəd Azərbaycan Respublikasının “İcra haqqında” Qanununda və müvafiq digər aktlarda (o cümlədən ipoteka münasibətlərini tənzimləyən qanunvericilikdə) öz əksini tapmışdır. İcra məmuru əmlakın real bazar dəyərinin müəyyən edilməsini təmin etməli, nə borclunun, nə də tələbkarın maraqlarını əsassız üstün tutmadan obyektiv qiymətləndirmə aparılmasına çalışmalıdır.
34. Həmin qanunvericiliyə əsasən:
- icra məmuru əmlakın dəyərinin müəyyən edilməsini peşəkar qiymətləndirmə subyektlərinə həvalə edir;
- qiymətləndirmə hesabatı icra hərəkətlərinin əsası kimi istifadə olunur, bu hesabatla razılaşmayan iştirakçıların isə mübahisə etmək, zərurət olduqda yeni qiymətləndirmə aparılmasını tələb etmək hüquqları vardır;
- əmlak hərracda satılmadıqda və ya əvvəlki qiymətləndirmədən sonra müəyyən vaxt keçdikdə, bazar şəraitində əhəmiyyətli dəyişikliklər baş verdikdə icra məmurunun təkrar qiymətləndirmə sifariş etməsinə hüquqi məhdudiyyət qoyulmamışdır.
35. Birinci instansiya məhkəməsi isə:
- icra məmurunun “Sərraf‑M” MMC‑yə yenidən müraciət etməsini sanki qanunla qadağan edilmiş hərəkət kimi qiymətləndirmiş,
- heç bir normativ aktda nəzərdə tutulmayan “eyni əmlak üzrə üç dəfə qiymətləndirmə olmaz” formasında faktiki məhdudiyyət tətbiq etmiş,
- 1 ildən artıq vaxt keçməsinə, əmlakın əvvəlki qiymətlə satılmamasına baxmayaraq bu halları təkrar qiymətləndirməni zəruri edən əsas kimi qəbul etməmişdir.
36. Eyni zamanda, “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” qanunvericilik qiymətləndirmənin nəticəsini rəy formasında qəbul edir və həmin rəyin hüquqi qüvvəsinin dəyərini qiymətləndirici orqanın daxili intizam mexanizmləri deyil, məhz məhkəmənin hüquqi qiymətləndirməsi müəyyən edir. Birinci instansiya məhkəməsi Qiymətləndiricilər Palatasının metodiki tövsiyələrini qiymətləndirmə hesabatını tam etibarsız edən hüquqi əsas kimi qəbul etməklə, bu qanunvericiliyin ruhuna zidd mövqe tutmuşdur.
37. Qeyd olunanlar maddi hüquq normalarının yanlış tətbiq edildiyini, icra orqanının səlahiyyətlərinin əsassız şəkildə məhdudlaşdırıldığını və nəticədə tələbkarın icra sənədindən irəli gələn hüquqlarının formal xarakter daşımasına gətirib çıxardığını göstərir.
### VII. PROSESSUAL HÜQUQ NORMALARININ POZULMASI
38. Mülki prosessual qanunvericiliyə görə, məhkəmə işə baxarkən:
- iş üçün əhəmiyyətli bütün halları tam, hərtərəfli və obyektiv araşdırmalı,
- sübutları bir‑biri ilə əlaqədə dəyərləndirməli,
- tərəflərə hüquq və vəzifələrinin həyata keçirilməsi üçün bərabər imkanlar yaratmalıdır.
39. Mövcud qərardaddan göründüyü kimi:
- məhkəmə nə qiymətləndirmə fəaliyyətinin müstəqil ekspertiza sahəsi olduğunu, nə də 18.06.2026‑cı il tarixli qiymətləndirmə hesabatının metodik əsaslarını araşdırmaq üçün məhkəmə ekspertizasına müraciət etməmişdir;
- nə “Sərraf‑M” MMC‑nin səlahiyyətli nümayəndəsi, nə də Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasının nümayəndəsi məhkəmə iclasına çağırılmamış, suallara cavab vermələri, metodologiyanı izah etmələri təmin olunmamışdır;
- Nəsimi Rayon İcra Şöbəsindən tələb olunan icra işinin tam surəti (o cümlədən hərrac materialları) işə əlavə olunmamış, bu səbəbdən əmlakın birinci qiymətlə hərraca çıxarılmasına baxmayaraq alıcı tapmamasının səbəbləri araşdırılmamışdır.
40. Bundan başqa, məhkəmə iclasının vaxtı və yeri barədə bildiriş göndərildiyi göstərilsə də, faktiki olaraq apellyant – tələbkar məhkəmə iclasında iştirak etməmiş, məhkəmənin onun mövqeyini dinləmək üçün əlavə tədbirlər görməsinə dair materiallarda hər hansı dəlil yoxdur. İcra işinin mürəkkəbliyini, qiymətləndirmə sahəsinin spesifikliyini nəzərə alsaq, məhkəmənin tərəflərin izahatlarını almadan, yalnız şikayətçinin yazılı izahlarına istinad etməsi, müdafiə hüququnun faktiki məhdudlaşdırılması kimi qiymətləndirilə bilər.
41. Nəhayət, qərardadın əsaslandırma hissəsində bir sıra mühüm ziddiyyətlərə (ilk qiymətləndirmə nəticəsində hərracın nəticəsiz qalması, ərazidə real satış qiymətlərinə dair təqdim olunmuş məlumatlar və s.) ümumiyyətlə toxunulmamış, məhkəmə faktiki olaraq yalnız borclunun subyektiv iddiaları və birtərəfli toplanmış sənədlərə əsaslanmışdır. Bu isə mülki prosessual qanunvericiliyin sübutların tam və hərtərəfli araşdırılması prinsiplərinə ziddir.
### VIII. NƏTİCƏ VƏ XAHİŞ HİSSƏSİ
Yuxarıda göstərilənləri, o cümlədən:
- birinci instansiya məhkəməsinin faktiki halları tam araşdırmamasını,
- qiymətləndirmə hesabatları və Qiymətləndiricilər Palatasının rəyinə birtərəfli yanaşmasını,
- icra icraatını və qiymətləndirmə fəaliyyətini tənzimləyən maddi hüquq normalarının yanlış tətbiq edilməsini,
- mülki prosessual qanunvericiliyin sübutların qiymətləndirilməsi, işin hərtərəfli araşdırılması və tərəflərin bərabərliyi prinsiplərinin pozulmasını
nəzərə alaraq, Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsində apellyasiya icraatı üçün nəzərdə tutulmuş müddəalara əsasən,
**XAHİŞ EDİRƏM:**
1. Bakı şəhəri Sabunçu Rayon Məhkəməsinin 11.08.2026‑cı il tarixli, 8(5‑101)‑800/2026 saylı “icra məmurunun hərəkətlərindən şikayət” üzrə qərardadını **ləğv edəsiniz**.
2. İş üzrə yeni qərardad qəbul edərək:
2.1. Orucov Elçin Aydın oğlunun Sabunçu Rayon İcra Şöbəsinin icra məmurunun “Sərraf‑M” MMC‑yə ipoteka predmetinin üçüncü dəfə qiymətləndirilməsi üçün sifariş verməsi və 18.06.2026‑cı il tarixli qiymətləndirmə hesabatının icra işində əsas götürülməsi ilə bağlı hərəkətlərindən verdiyi şikayəti **tam həcmdə rədd edəsiniz**;
2.2. “Sərraf‑M” MMC‑nin 18.06.2026‑cı il tarixli qiymətləndirmə hesabatının ipoteka predmetinin mövcud bazar şərtləri nəzərə alınmaqla icra icraatında istifadə olunmasına **maneə olmadığını** tanıyasınız;
2.3. İş üzrə məhkəmə xərclərini, o cümlədən birinci instansiya məhkəməsində və apellyasiya instansiyasında ödənilmiş dövlət rüsumunu və zəruri xərcləri cavabdeh Orucov Elçin Aydın oğlunun üzərinə **yükləyəsiniz**.
3. Əgər apellyasiya instansiyası məhkəməsi hesab edərsə ki, iş üzrə əlavə sübutların (qiymətləndirmə sahəsində məhkəmə ekspertizasının, Qiymətləndiricilər Palatasının səlahiyyətli nümayəndəsinin izahatının və s.) toplanmasına ehtiyac vardır, həmin sübutların toplanmasını təmin etməklə işə yenidən baxıb yuxarıdakı nəticələrə uyğun qərar qəbul edəsiniz.
### IX. ƏLAVƏLƏR
1. Bakı şəhəri Sabunçu Rayon Məhkəməsinin 11.08.2026‑cı il tarixli, 8(5‑101)‑800/2026 saylı qərardadının surəti – 1 nüsxə;
2. Bakı şəhəri Sabunçu Rayon Məhkəməsinin 27.04.2026‑cı il tarixli, 8(5‑101)‑395/2026 saylı qərardadının surəti – 1 nüsxə;
3. “Sərraf‑M” MMC‑nin 25.02.2025‑ci il tarixli qiymətləndirmə hesabatlarının surətləri – 1 dəst;
4. “Energy Service” MMC‑nin 16.12.2025‑ci il tarixli qiymətləndirmə hesabatının surəti – 1 nüsxə;
5. “Sərraf‑M” MMC‑nin 18.06.2026‑cı il tarixli qiymətləndirmə hesabatının surəti – 1 nüsxə;
6. Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatası ilə aparılmış yazışmaların (rəy və məktubların) surətləri – 1 dəst;
7. Nəsimi Rayon İcra Şöbəsinin və Sabunçu Rayon İcra Şöbəsinin icra işlərinə dair arayış və qərarlarının (o cümlədən 12.12.2025‑ci il tarixli qərarın, hərrac protokollarının) surətləri – 1 dəst;
8. Apellyasiya şikayətinin digər iş iştirakçıları üçün surətləri – [daxil edilməlidir] ədəd;
9. Dövlət rüsumunun ödənilməsi barədə qəbz – 1 nüsxə;
10. Tələbkarın nümayəndəsinin səlahiyyətlərini təsdiq edən vəkalətnamə – 1 nüsxə;
11. Zəruri hesab edilən digər sənədlər – [daxil edilməlidir].
Tarix: [daxil edilməlidir]
Apellyasiya şikayətini verən
Məmmədov Sabir Salayeviç
(imza) ____________________ [daxil edilməlidir]
Nümayəndə (vəkil)
[vəkilin adı, soyadı]
(imza) ____________________ [daxil edilməlidir]