is-63-huquqi-analitik-tehlil-20260815-225615

Mübahisənin əsasını borc və ipoteka münasibəti təşkil etsə də, hazırkı işdə borcun mövcudluğu və ya ipoteka müqaviləsinin etibarlılığı birbaşa mübahisə predmeti deyil. Birbaşa predmet icra icraatı çərçivəsində icra məmurunun ipoteka predmetlərini yenidən qiymətləndirmək üçün sifariş verməsinin və 18.06.2026-cı il tarixli hesabatı qəbul etməsinin qanuniliyidir.

1. 25.02.2025-ci il tarixli ilkin qiymətləndirmə mövcud olduğu halda yeni qiymətləndirmə üçün obyektiv və sənədləşdirilmiş zərurət olubmu?

2. İlkin hesabatın icra işində olmaması yeni qiymətləndirmə üçün əsas idi, yoxsa bu, sadəcə icra işinin təşkilindəki çatışmazlıq idi?

3. Təxminən bir il dörd aylıq zaman fərqi və ilkin qiymət üzrə hərracın nəticəsiz qalması yeni qiymətləndirməni əsaslandırırmı?

4. 25.02.2025 və 18.06.2026-cı il hesabatları eyni əmlakları, eyni hüquq həcmini və eyni dəyər növünü əhatə edirmi?

5. Eyni qiymətləndiricinin ümumi dəyəri 1.260.000 manatdan 792.040 manata endirməsi hansı konkret bazar və metodoloji səbəblərlə izah olunur?

6. 27.04.2026-cı il tarixli əvvəlki qərardad yalnız “Energy Service” MMC ilə bağlı konkret qiymətləndirməni aradan qaldırıb, yoxsa mövcud ilkin qiymətləndirmə dəyişdirilmədən yeni qiymətləndirmənin aparılmasını ümumən yolverilməz sayıb?

7. Tələbkarın qiymətləndirmə haqqını ödəməsi qiymətləndiricinin qərəzliliyini sübut edirmi, yoxsa bunun üçün əlavə faktlar tələb olunur?

8. 18.06.2026-cı il qiymətləndirməsinin qəbul edilməsi borclunun əmlakının real bazar dəyərindən aşağı realizə olunması təhlükəsini yaradıb-yaratmayıb?

Orucov Elçin Aydın oğlu iş üzrə borclu və icra məmurunun hərəkətlərindən şikayət edən şəxsdir.

- Eyni əmlak üzrə qiymətləndirmələrin 1.260.000 manat, 780.000 manat və 792.040 manat olması ciddi və izah tələb edən fərq yaradır.

- Eyni qiymətləndirici olan “Sərraf-M” MMC-nin 25.02.2025-ci ildə 1.260.000 manat, 18.06.2026-cı ildə isə 792.040 manat müəyyən etməsi Orucovun mövqeyini xüsusilə gücləndirir. Fərq 467.960 manat, yəni təxminən 37 faizdir.

- 27.04.2026-cı il tarixli əvvəlki qərardadla ikinci qiymətləndirmənin və onun əsasında görülən hərəkətlərin qanunsuz hesab edilməsi yeni qiymətləndirmənin zərurətinin daha ciddi əsaslandırılmasını tələb edən faktiki vəziyyət yaradıb.

- İlkin hesabatın icra materiallarında tapılmaması, özlüyündə, həmin hesabatın mövcud olmadığını və ya etibarsız olduğunu göstərmir. Bu hal icra orqanının sənəd dövriyyəsindəki çatışmazlıq kimi də qiymətləndirilə bilər.

- Aşağı qiymətləndirmə əmlakın aşağı qiymətə satılması və ya tələbkara verilməsi riskini artırdığından Orucovun birbaşa hüquqi marağı mövcuddur.

- Birinci instansiya məhkəməsinin şikayəti təmin etməsi onun təqdim etdiyi əsasların ən azı ilkin məhkəmə qiymətləndirilməsində yetərli qəbul olunduğunu göstərir.

- Təkcə qiymətlər arasındakı fərq 18.06.2026-cı il hesabatının yanlış və ya qərəzli olduğunu sübut etmir.

- Təxminən bir il dörd aylıq müddətdə bazar şəraitinin dəyişməsi nəzəri deyil, faktiki olaraq mümkün haldır. Orucov bazarın belə dəyişmədiyini və ya fərqin bazar dəyişməsi ilə izah oluna bilməyəcəyini obyektiv materiallarla göstərməlidir.

- İş materiallarında Orucovun təqdim etdiyi müstəqil qiymətləndirmə, ekspert rəyi və ya iki “Sərraf-M” hesabatının metodoloji müqayisəsi görünmür.

- Tələbkarın qiymətləndirmə haqqını ödəməsindən qərəzlilik nəticəsi çıxarılması əlavə sübut olmadan ehtimal səviyyəsində qalır.

- İlkin qiymətləndirmə əsasında hərracın nəticəsiz qalması həmin qiymətin real satış imkanına uyğun olmaması barədə qarşı tərəfə müəyyən arqument verir.

- ERP qeydləri Orucovun iclaslarda iştirak etmədiyini də ehtiva edə bilər. Belə olduğu halda o, suallar vermək, icra işinin tam materiallarını tələb etmək və qiymətləndirmə fərqini şifahi şəkildə əsaslandırmaq imkanından tam istifadə etməyib.

Qarşı tərəfin mövqeyi əsasən tələbkar Məmmədov Sabir Salayeviçin apellyasiya şikayətində ifadə olunub. İcra məmurunun ayrıca yazılı izahatı təqdim edilməyib.

- Tələbkar icra sənədinin vaxtında və real bazar şəraitinə uyğun icrasında birbaşa maraqlıdır.

- İlkin qiymətləndirmədən təxminən bir il dörd ay keçməsi yeni bazar vəziyyətinin müəyyənləşdirilməsi üçün əsas kimi təqdim oluna bilər.

- 1.260.000 manat qiymət üzrə hərracın nəticəsiz qalması ilkin qiymətin faktiki bazar tələbi ilə uyğunlaşmadığına dair dolayı göstəricidir.

- “Energy Service” MMC-nin 780.000 manat və “Sərraf-M” MMC-nin 792.040 manat qiymət müəyyən etməsi iki son qiymətləndirmənin bir-birinə yaxın olduğunu göstərir. Bu yaxınlıq tələbkar tərəfindən mümkün bazar diapazonunun təsdiqi kimi istifadə oluna bilər.

- 18.06.2026-cı il hesabatı əvvəlki məhkəmə qərardadından sonra tərtib olunub. Buna görə əvvəlki qərardadın yeni fakt və yeni hesabatı avtomatik olaraq əhatə etməməsi barədə arqument hüquqi baxımdan müzakirəyə açıqdır.

- Mübahisənin məqsədinin məhkəmənin özü tərəfindən yeni qiymət müəyyən edilməsi deyil, icra məmurunun hərəkətinin yoxlanılması olması barədə arqument məntiqlidir.

- Eyni qiymətləndiricinin qiyməti 37 faiz azaltması tam və konkret metodoloji izah olmadan tələbkarın mövqeyini ciddi zəiflədir.

- 792.040 manat məbləğinin əvvəl qanunsuz sayılmış 780.000 manatlıq qiymətə çox yaxın olması yeni qiymətləndirmənin həqiqətən müstəqil aparılıb-aparılmaması barədə şübhə yaradır.

- İlkin hesabatın icra işində olmaması icra orqanının öz sənəd idarəçiliyi problemi olduğu halda, bu çatışmazlığın borclunun əmlakının yenidən və daha aşağı qiymətləndirilməsi hesabına aradan qaldırılması əsaslandırılmalıdır.

- Apellyasiya sənədində 12.12.2025-ci il tarixli qərarın 16.12.2025-ci il tarixli hesabat əsasında qəbul edildiyi göstərilir. Qərarın hesabatdan əvvəl tarixlənməsi ciddi xronoloji ziddiyyətdir. Tarixlərdən biri səhv deyilsə, hesabatın sonradan qərara əsas kimi təqdim olunması ehtimalı yaranır.

- Hərracın nəticəsiz qalması avtomatik olaraq ilkin qiymətin yanlış olduğunu sübut etmir. Nəticəsizliyin səbəbi elan, iştirakçı sayı, satış şərtləri, vaxt və başqa amillərlə bağlı ola bilər. Hərrac sənədləri təqdim olunmayıb.

- “Mövcud təkliflər, son satışlar və digər amillər nəzərə alınıb” ifadəsi apellyasiya şikayətindəki iddiadır. Hesabatın özü təqdim edilmədiyindən bu məlumat yoxlanıla bilmir.

- Apellyasiya şikayətinin geniş variantında şəxsiyyət, ünvan, əlaqə, nümayəndə, qərar nömrəsi kimi mühüm məlumatlar `[daxil edilməlidir]` formasında saxlanılıb. Sənəd bu formada təqdim edilibsə, formal tamlıq və tərəfin prosessual iradəsinin düzgün rəsmiləşdirilməsi baxımından risk yaradır.

Yekun məhkəmə aktı bölməsi qərarın tarixi, nəticəsi və qanuni qüvvəyə minməməsi baxımından ən güclü məlumat mənbəyidir. ERP qeydləri iclas tarixlərini və iştirak edilməməsini göstərir, lakin iştirak etməyən şəxsləri və gəlməmənin səbəblərini tam açıqlamır.

Apellyasiya şikayətləri tərəfin mövqeyini ətraflı göstərir, lakin onların daxilində sadalanan hallar ayrıca təsdiqləyici sənədlər olmadan müstəqil sübut sayıla bilməz. Xüsusilə aşağıdakı sənədlərin tam mətnləri təqdim olunmayıb:

- hərrac elanları və hərracın nəticəsiz qalmasına dair sənədlər;

- qiymətləndirmə sifarişləri, ödəniş sənədləri və hesabatların qəbuluna dair icra sənədləri.

Orucov icra məmurunun hərəkətinin əsassızlığını, yeni qiymətləndirmənin obyektiv zərurət olmadan aparıldığını və nəticənin onun hüquqlarına mənfi təsirini əsaslandırmalıdır. Bununla belə, o, əvvəlki qiymətləndirməni, əvvəlki qərardadı və 37 faizlik fərqi göstərdikdən sonra yeni qiymətləndirmənin zərurətini, prosedurunu və metodoloji əsasını izah etmək üzrə faktiki sübutetmə ehtiyacı icra məmuru və tələbkar üçün güclənir.

Qiymətləndirmələrin düzgün müqayisəsi üçün aşağıdakılar müəyyən edilməlidir:

- bağ evinin bütün hesabatlarda nəzərə alınıb-alınmaması;

- bazar dəyəri, likvid dəyər və ya başqa dəyər növünün tətbiqi;

- hesabatın sifarişçisi və xidmət haqqının ödənilməsi qaydası;

- 2025–2026-cı illər arasında qiymətə təsir edən konkret dəyişikliklər.

Hazırkı materiallarla 1.260.000 manatın və ya 792.040 manatın obyektiv bazar qiyməti olduğu barədə qəti nəticə çıxarmaq mümkün deyil. Sübut olunan əsas hal qiymətlər arasında ciddi fərqin mövcudluğudur; fərqin səbəbi isə hələ tam sübut edilməyib.

Əsas risk birinci instansiya aktının qanuni qüvvəyə minməməsidir. Apellyasiya sənədləri nəticənin mübahisələndirildiyini göstərir.

- mövqeyi yalnız “üçüncü qiymətləndirmə aparıla bilməz” arqumenti üzərində qurmaq;

- qiymət fərqini ekspert və metodoloji müqayisə ilə təsdiqləməmək;

- qərəzlilik iddiasını yalnız ödəniş faktından çıxarmaq;

- əvvəlki qərardadın predmetini olduğundan geniş şərh etmək.

- yeni qiymətləndirmənin zərurətini yazılı və konkret əsaslarla göstərə bilməmək;

- 12.12.2025 və 16.12.2025-ci il tarixləri arasındakı ziddiyyəti aradan qaldırmamaq;

- 1.260.000 manatdan 792.040 manata enməni ümumi “bazar dəyişib” ifadəsi ilə izah etmək;

- ilkin hesabatın icra işində olmamasını kifayət edən əsas kimi təqdim etmək;

- apellyasiya şikayətini boş saxlanmış rekvizitlərlə vermək;

- qiymətləndirmə hesabatlarını və hərrac materiallarını tam şəkildə təqdim etməmək.

Hər iki tərəf üçün taktiki səhv mübahisəni borcun mövcudluğu və ya borclunun öhdəliyi icra etməməsi istiqamətinə yaymaqdır. Hazırkı işdə həlledici məsələ borcun özü deyil, konkret icra hərəkətinin əsaslılığı və qiymətləndirmə prosedurunun etibarlılığıdır.

Mövcud materiallara əsasən, Orucov Elçin Aydın oğlunun mövqeyi ilkin baxışda daha güclüdür. Buna səbəb eyni qiymətləndiricinin əmlakın dəyərini 37 faiz azaltması, yeni qiymətin əvvəl qanunsuz sayılmış qiymətə çox yaxın olması, əvvəlki qiymətləndirmənin mövcudluğu və yeni qiymətləndirmənin zərurətini göstərən tam icra materiallarının təqdim edilməməsidir. Bu nəticə 11.08.2026-cı il tarixli qərardadla da Orucovun xeyrinə həll olunub.

Bununla belə, qərardadın apellyasiya mərhələsində saxlanılması təminatlı deyil. Əgər birinci instansiya məhkəməsi yalnız qiymət fərqinə və “təkrar qiymətləndirmə ümumiyyətlə mümkün deyil” yanaşmasına əsaslanıbsa, qərardadın əsaslandırılması zəif sayıla bilər. Əgər nəticə yeni qiymətləndirmə üçün sənədləşdirilmiş zərurətin olmamasına, icra prosedurundakı uyğunsuzluqlara və qiymət fərqinin izahsız qalmasına əsaslanıbsa, qərardad daha dayanıqlıdır.

1. 11.08.2026 və 27.04.2026-cı il qərardadlarının tam və təsdiqli mətnlərini əldə etmək.

2. İcra işinin tam surətini, bütün sifarişləri, hesabatları, qəbul sənədlərini və hərrac materiallarını tələb etmək.

3. Üç qiymətləndirmənin eyni obyekt və eyni dəyər növü üzrə aparılıb-aparılmadığını müqayisəli şəkildə göstərmək.

4. 25.02.2025 və 18.06.2026-cı il hesabatları üzrə müstəqil metodoloji rəy əldə etmək.

5. Apellyasiya etirazını “təkrar qiymətləndirmə həmişə qanunsuzdur” deyil, “konkret təkrar qiymətləndirmənin zərurəti və nəticəsi əsaslandırılmayıb” mövqeyi üzərində qurmaq.

6. 12.12.2025-ci il qərarı ilə 16.12.2025-ci il hesabatı arasındakı xronoloji ziddiyyəti xüsusi vurğulamaq.

7. Aşağı qiymətləndirmənin əmlakın realizəsi baxımından yaratdığı konkret hüquqi zərəri göstərmək.

1. Apellyasiya şikayətinin bütün rekvizitlərini və nümayəndəlik sənədlərini tamamlamaq.

2. İlkin hərracın nəticəsiz qalmasını sənədlərlə və konkret səbəblərlə sübut etmək.

3. Yeni qiymətləndirmə sifarişinin verilmə səbəbini ayrıca qərar və icra materialları ilə göstərmək.

4. Eyni qiymətləndiricinin 37 faizlik fərqini müqayisə obyektləri və metodoloji hesablamalarla izah etmək.

5. Bağ evinin və hər üç torpaq sahəsinin bütün hesabatlarda eyni qaydada nəzərə alındığını sübut etmək.

6. Tarix ziddiyyətlərini aradan qaldırmaq və sənədlərin düzgün ardıcıllığını təqdim etmək.

Hazırkı mərhələdə Orucovun əsas üstünlüyü qüvvəyə minməmiş olsa da, onun xeyrinə çıxarılmış məhkəmə aktı və qiymətləndirmələr arasındakı ciddi, izahsız fərqdir. Qarşı tərəfin əsas imkanı isə zaman keçməsi, hərracın nəticəsiz qalması və iki son qiymətləndirmənin bir-birinə yaxın olması ilə yeni qiymətləndirmənin obyektiv zərurətini tam sənədlərlə sübut etməkdir.